中信证券研报认为，历史上各地确实出台过一系列的空置房物业费打折规定，但空置费打折并不会全面摊开，同时即便空置费打折，对物业服务公司的影响也相对有限。理顺价格体系，鼓励优质优价，是物业服务行业面临的重要投资机遇。全行业所面临的收缴难度可能下降，以及品质服务公司的努力将在财务上有更明确的回报。当前，物业服务板块的蓝筹公司2025年PE在5.9倍-18.3倍，平均股息率5.6%，最高股息率9.4%。理顺价格、稳定内需的政策，是物业服务板块重要的估值提升因素。

　　物业服务｜空置费打折不会成为趋势：政策拐点将至系列二

　　历史上各地确实出台过一系列的空置房物业费打折规定，但我们认为空置费打折并不会全面摊开，同时即便空置费打折，对物业服务公司的影响也相对有限。我们相信，理顺价格体系，鼓励优质优价，是物业服务行业面临的重要投资机遇。全行业所面临的收缴难度可能下降，以及品质服务公司的努力将在财务上有更明确的回报。当前，物业服务板块的蓝筹公司2025年PE在5.9倍-18.3倍，平均股息率5.6%，最高股息率9.4%。我们相信，理顺价格、稳定内需的政策，是物业服务板块重要的估值提升因素。

　　在历史上，各地都出台过一系列的空置费（房屋未入住阶段的缴纳物业费义务）打折规定。

　　例如，苏州、无锡规定空置物业公共服务费按70%交纳，兰州规定物业交付但没有实际入住的，经申请按70%收取物业费等。空置费打折影响了物业服务公司的收入增长预期，客观上影响了板块的估值。当然，更多的地方，包括北京、上海等核心城市，对空置费不进行打折。个别地方有过官方表态，明确不对空置费打折，例如合肥市发改委明确过，本市没有针对空置住宅建面物业公共服务费的规定。

　　▍我们认为，空置费打折不会全面推开。

　　首先，物业服务主要是针对物的服务，不是针对人的服务。住宅小区的公共空间需要维护，消防设施需要保养，这类需求不会因为居民入住少而减少。其次，空置房业务实际上享受到了服务。物业服务公司投入大，小区楼宇价值表现就更好，业主就获得实惠。优质物业推动的房价获得感，并不会因为房屋空置而减少。第三，空置费打折客观上增加了房屋出租的成本，即业主在选择空置还是出租的情况下，由于空置费打折的存在，反而令业主更容易选择房屋空置（而不是出租）。但实际上，把闲置房出租，有利于提升全社会整体居住水准。换言之，我们认为保护空置行为本身并无太大合理性和舆论基础。第四，开发企业资金现阶段较为困难，开发商确实无力承担一部分未售现房的物业服务费。但是，我们相信在房价止跌回稳的政策引导下，开发商的资金困难是暂时的，且开发商一样受益于物业服务公司优质服务所带来的资产保值增值。将开发企业空置费确认为物业公司的应收，而不是直接豁免更为合理。

　　▍提升小区入住率是优秀物业服务公司的目标。

　　当然，哪怕不对空置费打折，空置房也会负面影响物业服务公司的运营。第一，空置房的催缴难度更大，但公区养护义务则不会减少。物业服务公司更难联系到业主，业主及时缴费的可能性更低。第二，空置房意味着物业服务公司的增值服务更不可能推广。绝大多数增值服务是业主的可选服务。业主不在小区居住，则业主增值服务一般难以开展。所以，我们认为优秀物业公司一般致力于降低空置率。无论空置费打折与否，企业也不希望空置情况蔓延。

　　▍我们认为，即便空置费打折，对物业服务公司的影响也相对有限。

　　我们假设企业在管面积的10%存在空置，且所有物业的收费标准一致，假设空置面积中的30%未来需要打折，打折幅度达到30%，则我们估算企业空置费打折幅度或将达到该公司基础物业服务收入的0.9%。当然，即便没有打折，企业仍有部分的空置费无法收取，故而打折对于收入的影响或还要低于这个比例。综合来看，我们认为，无论空置费是否打折，物业服务公司受空置费问题的影响是比较小的。而且，空置费不是绝大多数居民所面临的问题，一般只有对租金收入极不敏感的多套房持有者才存在空置费负担问题。

　　▍风险因素；

　　物业费价格下降和空置费打折加码的风险；物业服务公司的收缴难度增加风险；受开发景气低位影响，物业服务公司周期性业务收入继续下降的风险。

　　▍投资策略：我们相信，理顺价格体系，鼓励优质优价，是物业服务行业面临的重要投资机遇。

　　全行业所面临的收缴难度可能下降，品质服务公司的努力将在财务上有更明确的回报。当前，物业服务板块的蓝筹公司2025年PE在5.9倍-18.3倍（中信证券研究部预测），平均股息率5.6%，最高股息率9.4%。我们相信，理顺价格，稳定内需的政策，是物业服务板块重要的估值提升因素。